부동산 임대업 상가 건물(간이 과세자) 양도(부가가치세)

울산종합일보 / 기사승인 : 2021-06-18 11:57:41
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
1. 사업자가 부동산 임대업에 사용하던 건물을 양도하는 경우  
 
1) 취득 당시 부가세 매입세액 공제 여·부에 관계없이 총 매매 가액 중 건물 가액에 대하여는 부가가치세 과세 대상이며 부가가치세를 신고·납부 하여야하는 것이다.  
 
2) 간이 과세자의 경우 과세사업에 사용하던 부동산을 매각하는 경우 부가가치세가 과세되어 부가가치세를 신고·납부하여야 하는 것이며, 이 경우 과세표준에 대한 납부세액은 간이과세자의 계산방식[건물분 공급대가 × 업종별 부가가치율(부동산 임대업 40%) × 10%]에 의하는 것이다.  
 
3) 건물분 공급대가 안분계산은 부동산 매매 시 토지 및 건물에 대하여 감정평가액이 있는 경우에는 건물분에 대하여 감정가액을 과세표준을 하는 것이나 감정평가액이 없는 경우에는 토지 및 건물에 대하여 국세청 기준시가로 안분 계산하시면 되는 것입니다.  
 
4) 관련 법령 : 부가가치세 법 제6조 【재화의 공급】  
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.  
 
2. 부동산 임대업 간이과세자가 건물 양도 시 양수인이 간이과세자 사업자를 내고 포괄 양수·양도할 경우 
 
1) 부가가치세가 과세되지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계 시키는 것이므로 사업의 양도에 해당하면 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.  
 
㈀ 비사업자에게 양도하는 경우에는 포괄 양도·양수가 되지 않음  
 
㈁ 관련 법령 : 부가가치세 법 제10조【재화공급의 특례】 
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 

2. 사업을 양도하는 것으로 대통령령으로 정하는 것, 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받은 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 

부가가치세 법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】 
법 제10조 제9항 제2호 본문에서“대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병 하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 
1. 미수금에 관한 것 
2. 미지급금에 관한 것 
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 
㈂ 부가가치세 과세 대상에서 제외되는 포괄 양도·양수 방법 
① 상가건물의 양도인(부동산 임대)과 양수인(부동산 임대)의 업종이 동일해야 하며, 양도인(일반과세자)과 양수인(일반과세자)의 과세유형이 같을 때 성립 
 ◎ 양도인(일반과세자)과 양수인(면세사업자)인 경우 불성립 
 ◎ 양도인(일반과세자)과 양수인(간이과세자)인 경우 불성립 
 ◎ 양도인(헤어숖)과 양수인(커피숖)인 경우 불성립 
 ◎ 양도인(부동산 임대)과 양수인(커피숖)인 경우 불성립 
 
② 관련 법령 : 부가가치세 법 집행기준 6-17-2 【사업 양도·양수에 해당되지 않는 사례】 
1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우 
2. 사업자가 한 사업장 내에 둘 이상의 과세사업을 겸영하던 중 특정 과세사업만을 포괄적으로 양도하는 경우 
3. 부동산 매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업지의 부동산을 매각하는 경우 
4. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우 
5. 부동산 임대업자가 임차인에게 부동산 임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우 
 
3. 부동산 매매 시 절세 방법 
 
① 양도인이 간이 과세자인 경우 양수인으로부터 건물 가격의 4%에 해당하는 부가가치세를 받아서 세무서에 납부하고 매도하는 것이 절세의 방법입니다.  
② 양도인이 일반과세자이고 양수인이 동일 업종의 사업이 아닌 경우 건물 가격의 10%에 해당하는 부가가치세를 받아서 세무서에 납부하고 매도하는 것이 절세의 방법입니다.

 

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