민간건설임대주택, 공공건설임대주택 분양(5년이상 거주)

울산종합일보 / 기사승인 : 2021-07-28 10:47:58
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
1. 건설임대주택 분양전환
‘임차일부터 당해 주택의 양도일까지’ 거주기간이 5년 이상인 경우에는 일반적인 1세대 1주택비과세의 보유기간 및 거주기간의 요건 없이 1세대 1주택 비과세가 가능 합니다.

※소득세법 시행령 제154조
제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것

취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우

○민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 임차일부터 해당 주택의 양도일까지 5년 이상 거주 했다면 비과세가 가능 합니다.

○해당 분양 전환한 주택을 양도하는 경우에 한해서는“최종 1주택(소득세법 시행령 154조5항)의 규정을 적용받지 않는다.

2. 매입임대주택을 분양전환
‘매입임대주택’과 ‘공공매입임대주택’을 분양 전환한 경우 분양 전환일을 취득일로 보아 일반적인 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 합니다.

3. 세율과 장기보유특별공제
임차일~양도일까지 5년 이상 거주한 건설임대주택을 분양하자마자 양도하는 경우, 세율과 장기보유특별공제는 원칙대로 적용합니다.
2021.5.31.까지 1년미만 보유주택은 40%, 1년이상 보유주택은 기본 세율 적용.
2021.6.01.부터 1년미만 보유주택은 70%, 1년이상 2년미만 보유주택은 60%의 세율 적용.
1세대 1주택 비과세 적용은 가능
양도가액 9억원 초과하는 경우 분양받은 시점부터 보유기간과 세율이 적용 됩니다.

4. 일시적 1세대 2주택
분양전환한 건설임대주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세에 적용이 된다면 ‘1년 이상이 지난 후’라는 요건이 없다.

※소득세법 시행령 제155조
제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ‘종전의 주택’이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 ‘신규 주택’이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

5. 임차권을 승계
①임차권을 승계받은 경우 전임차인이 임차하여 거주한 기간은 5년 거주기간에 산입하지 않는다.

②피상속인과 동일세대원이었던 거주기간은 합산하여 거주기간 5년을 판단한다. 동일세대원이 아니였다면 거주기간을 재기산한다.

③증여자와 동일세대원이었던 거주기간은 합산하여 거주기간 5년을 판단한다. 동일세대원이 아니였다면 거주기간을 재기산한다.

④혼인 전에 거주한 기간은 혼인 후 배우자 및 출생한 자녀와 함께 거주한 기간을 통산한다.

 

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