주물, 종물, 부합물에 대해

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-07-27 10:15:17
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▲ 세븐에셋 최성조

주물, 종물, 부합물에 대해 알아보자. 각각 독립된 두 개의 물건이 소유자를 같이 하고 하나의 물건이 다른 물건의 효용을 돕기 위해 부속돼 있는 경우에 이를 주물과 종물이라 한다.


주물은 다른 재화의 보조적으로 이용함이 없이 경제적 가치를 가지는 것이라 하겠으나, 종물은 그 스스로가 독립된 경제적 가치를 가지지 못하고 다른 물건의 상용에 공여하기 위해 부속되는 것으로서, 예로는 배와 노, 자물쇠와 열쇠 등이다. 이에 반해 부합물이란 소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합해 1개의 물건으로 되는 것으로, 분리시키려면 그 물건이 훼손되거나 과다한 비용을 들여야 하는 상태, 즉 물리적‧사회적‧경제적으로 봐서 분리불능의 상태가 되는 것을 말한다. 부합의 경과로 생성한 물건을 부합물 혹은 합성물이라 한다.


부동산에 다른 물건(동산)이 부합했을 때에는 부동산의 소유자가 그 물건의 소유권을 취득하되, 타인의 권원에 의해 부속시킨 물건은 그 부속시킨 자에 속한다(민법 제 256조). 예를 들어, 지상권, 전세권, 임차권의 경우와 토지에 경작자가 다른 경우 등이다. 따라서 부합물은 부동산에 부가해 일체를 이루는 물건(건물의 개축 또는 증축 부분)이며, 종물은 독립한 물건으로서 부동산의 상용에 이바지하는 물건(건물의 창고, 차고)이다. 그리고 저당권은 담보로 제공된 부동산의 부합물과 종물에 효력을 미치며, 또한 저당권의 실행 착수 이후에 발생한 부동산의 과실에 대해도 효력을 미친다.


부합물과 관련한 판례 몇 가지를 알아보자. 건물이 증축된 경우에 증축부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존건물에 부합되었는지 여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축해 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합, 판단해야 한다(대판94다53006).


기존건물에 부합된 증축부분에 대한 평가를 누락하고 최저매각가격으로 정하거나 부합된 증축부분을 경매목적물로 하지 아니한 경우에도 경매절차상의 잘못이긴 하지만 매수인이 대금을 납부한 다음에는 매수인은 부당이득이 아닌 증축부분의 소유권을 취득한다(대판92다26772, 26789).


기존 주택 및 부속건물과 연이어 있는 미등기 주택, 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌, 2층 건물에 증축해 방 1개, 거실 1개, 욕실이 있으나 하수관이 없고 출입구가 2층을 통해 외관상 기존건물과 일체가 되는 3층 부분 등은 부합물로 인정돼 경락인이 소유권을 취득할 수 있는 대상에 해당한다.


그러나 토지에 대한 매각절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행해 매각허가 됐다 해도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판97다10314).


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