유치권의 성립요건 및 효력

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-07-10 08:58:59
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▲ 세븐에셋 최성조

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변재 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리다(민법 제320조 제1항).


예를 들어, 甲이 타인의 물건에 관해 채권을 가지고 있다면 甲은 그 채권을 변제 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 흔히 우리 주변에서 유치권은 공사대금을 받지 못한 공사업자가 공사대금을 변제받을 때까지 건물을 점유하고 유치하는 경우나, 주택임차인의 주택내부 수리비로 유치권을 행사하는 경우를 종종 볼 수 있다.


법원이 작성한 매각물건명세서상에 유치권신고가 돼 있더라도 유치권으로 100% 인정되는 것은 아니나 경매나 공매에서의 유치권은 낙찰 받은 자가 유치권자와 상의해 해결하는 방법이 있을 수 있고 협의가 불가한 경우 법원에 소송을 제기할 수 있다. 그러므로 입찰에 참여하는 우리는 입찰 전에 유치권자의 채권금액 등을 사전에 알고 입찰에 참여해야 한다.


유치권자는 배당에 참여할 수 없기 때문에 낙찰자가 채권금액을 합의할 때까지 인도를 거부할 수 있으므로 주의를 요해야 한다. 유치권자가 배당에 참여하고자 할 때는 가압류나 본안소송을 거처 확정판결을 받을 때만 가능하고 이 경우는 배당 중 부족한 부분은 낙찰자가 인수할 수 있다.


유치권의 성립요건에 대해 알아보자. 첫째, 유치권이 될 수 있는 것은 부동산, 동산 또는 유가증권 등이다. 이들은 등기를 필요하지 않고 점유하거나 유치하는 경우 유치권이 발생한다.


둘째, 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다. 가령 목적물에 직접적인 관계에서 발생된 채권이어야 하며 목적물 자체에서 발생된 채권이 아니면 유치권이 성립되지 않는다. 또한 물건 또는 유가증권의 부속물, 부합물, 종물이 되는 경우는 유치권이 되지 못하고 낙찰자 소유가 된다. 따라서 채권이 있다가 변제 등으로 소멸되거나 채권이 소멸시효로 소멸되면 유치권이 없어진다.


셋째, 채권이 변제기에 있어야 한다. 채권의 변제기가 도래하지 않은 경우 유치권이 성립되지 않는다.


넷째, 타인의 물건 또는 타인의 유가증권의 점유자이어야 한다. 타인의 물건 또는 타인의 유가증권을 점유해야 하고 점유는 계속돼야 하는데 직접점유이든, 간접점유이든 간에 상관없으며 점유상실 시에는 유치권은 소멸된다.


다섯째, 점유는 적법하게 점유해야 되고 불법행위에 의해서 시작된 것은 인정되지 않는다.


다음은 유치권자의 권리에 대해 알아보자. 첫째, 유치권을 가지는 자는 유치권에 기한 채권을 변제 받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있다. 유치목적물을 직접점유는 물론, 간접점유해도 유치권의 효력이 인정된다.


둘째, 비용상환 청구권이다. 부동산이 경매 신청된 경우 저당목적물의 제3취득자가 부동산의 보존 또는 개량을 위해 비용을 지출했다면 경매대금에서 우선 변제 받을 수 있다(예: 필요비, 유익비). 따라서 필요비나 유익비를 경매대금으로부터 우선변제받기 위해서는 필요비의 경우 그 지출금액을 유익비의 경우 지출금액 또는 부동산 가액의 증가액을 증명해 경매법원에 점유권자의 상환청구권에 기한 청구를 해야 한다.


셋째, 우선변제권의 효력이다. 필요비 또는 유익비 이외의 유치권에 기한 채권은 우선 변제권이 없어 배당절차에 참여 할 수 없으나 유치권자의 채권액은 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 결과론적으로 우선변제권이 있는 것과 같은 효력이 발생된다.


넷째, 유치물 사용권이다. 유치권자는 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있다. 판례에서는 유치권자가 보존행위로서 유치물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법행위로 인한 손해배상책임이 없으며 유치물의 소유권 변동이 있더라도 유치권자의 점유가 적법하다면 그 후 유치권자가 새로이 비용을 투입해 부동산가액의 증가가 있는 경우 이는 유익비로서 유치권을 행사할 수 있다.


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