법정지상권이 성립되는 시점

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-06-19 08:59:58
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

지난 호에서 법정지상권이 성립되기 위한 요건을 알아봤다. 그러면 법정지상권이 성립되는 시점은 언제부터일까?


법정지상권의 성립 시기는 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 때이고, 이때로부터 최장 30년간 법정지상권이 유지된다. 그리고 법정지상권은 법률의 규정(=민법 제366조 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 이를 정한다.)에 의한 물권 취득으로서 등기를 필요로 하지 않는다.


법정지상권의 존속기간으로 판례는 기간의 약정을 하지 않은 지상권으로 보며, 기간의 약정을 하지 않은 지상권의 존속기간은 민법 제280조 제1항 규정의 최단기간으로 보아 ▲석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 ▲그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 ▲건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년으로 된다.


법정지상권이 성립될 경우 법정지상권자의 토지사용권 범위는 건물의 대지에 한정되지 않고 건물의 유지 및 사용에 일반적으로 필요한 범위내에서 건물의 대지 이외의 대지에도 미치는데, 예로서 지상의 창고가 법정지상권을 가진다면 창고로 이용하는데 있어서 일반적으로 필요한 주변토지에 까지 그 효력이 미친다(=대법원 1977년 7월26일 77다921 판결, 부당 이득금 반환).


또한 일단 법정지상권 성립이 인정되면 법원은 그 지료(地料)의 액수를 정해 달라는 취지의 청구를 기각할 수 없고 반드시 그 지료의 액수를 결정해야 하지만 권리자가 청구하는 금액이나 채무자가 인정하는 금액과 관계없이 지료를 결정할 수 있다. 타인의 토지를 사용함으로서 건물소유자가 이득을 얻었다면 이는 부당이득에 해당되고, 따라서 지료의 지급은 이러한 부당이득에 대한 반환의 성격을 가지는데, 지료의 산정은 토지 및 건물 소유자간의 협의에 의해 결정하고, 협의가 안되면 법원에 청구해 결정해야 하며, 지료액의 정도는 아무런 제한 없이 타인 토지를 사용함으로서 얻는 이익에 상당하는 대가이어야 한다(=대법원 1995년 9월 15일, 94다61144 판결, 지료등).


지료는 통상적으로 땅값의 5~8% 내외에서 금액이 정해지나 당사자인 토지 소유자와 법정지상권자 사이에서 지료지급에 대한 약정으로 효력이 발생하며, 지상권자가 2기(期)이상 지료지급을 연체했을 시 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 이렇듯 경매 투자자입장에서 법정지상권에 대한 법률요건이 다소 복잡하고 어렵게 느껴질 수도 있겠지만 법정지상권이 성립 여부와 관계없이 접근할 필요가 있다.


예를 들어, 법정지상권을 가지는 건물이 소재하는 토지를 낙찰 받았을 경우 토지 낙찰자가 건물 소유자에게 주장할 수 있는 권리 즉, 지료지급 요청 및 지료지급을 지체할 경우 지상 건물을 강제집행 한 후 지상 건물을 토지 낙찰자가 낙찰 받는다면 반드시 실패한 경매투자라고 단정 지을 필요는 없을 것이다. 반대로 성립되지 않는 물건은 토지를 투자대상으로 삼아봄이 적당하다고 본다. 특히 법정지상권이 성립하지 않는 물건은 낙찰 후 건물철거소송을 진행해 건물을 철거하거나 낮은 금액에 건물을 인수하는 등의 방법들로 접근할 만한 경매물건이라 판단된다.


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