같은 날짜에 상이한 권리들이 설정된 경우 그 우선순위는?

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-06-12 08:50:50
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

등기부등본을 보다보면 여러 가지 권리들이 같은 날짜에 설정돼 있는 것을 종종 볼 수 있다. 부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성돼 있는데, 만약 동일한 날짜에 갑구와 을구상(=別區)에 상이한 권리가 설정됐을 경우, 또는 갑구끼리, 을구끼리(=同區)에 상이한 권리가 설정됐을 경우 그 순위는 각각 접수번호와 순위번호에 의해 결정짓는다. 즉, 別區의 경우 접수번호에 의하며, 同區의 경우 순위번호에 의해 결정된다.


예를 들어 동구(同區)의 경우 동일한 날짜에 부동산등기부의 을구상에 근저당권 2개가 설정됐을 경우 을구상의 순위번호에 의해 그 번호가 빠른 근저당권이 선순위 권리가 된다. 별구(別區)의 경우, 같은 날짜에 갑구에는 가압류가, 을구에는 근저당권이 설정됐다고 하자. 가압류의 접수번호(10023호)가 근저당권(10024호)일 경우 가압류가 빠르기 때문에 가압류가 선순위 권리에 해당되고 따라서 근저당권은 후순위가 된다. 이때 근저당권은 선순위 가압류에 대해 우선변제권을 주장할 수 없어 동순위로서 채권액에 비례한 안분배당을 받는다. 이는 가압류는 채권으로서 우선변제권이 없고, 근저당권은 우선변제권이 있기는 하나 선순위 가압류에 대해 우선변제권을 주장할 수 없기 때문에 동순위로 안분배당을 받게 된다. 따라서 부동산 등기부등본에 설정된 권리가 같은 날짜라면 접수번호 및 순위번호를 따져 잘 판단해야 한다.


다음은 부동산상의 권리 중의 하나인 법정지상권에 대해 알아보자. 법정지상권이란 남의 토지위에 건물을 소유한 사람이 토지소유자에게 토지사용료로 일정금액을 지급하고 최장 30년 동안 토지를 사용할 수 있는 권리로서 법률의 규정에 의해 법정지상권이 성립되면 이를 등기하지 않아도 당연히 취득되는 권리를 말한다(=민법 제366조). 건물소유자가 남의 토지를 적법하게 사용할 수 있는 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 경매로 인해 토지와 건물소유자가 달라졌을 때에 토지소유자는 건물소유자를 위해 지상권을 설정한 것으로 보는데, 법정지상권의 성립요건은 다음과 같다.


첫째, 토지에 저당권이 설정된 때에 건물이 반드시 존재해야 한다. 지상에 건물이 없는 상태에서 토지에 저당권을 설정할 경우 저당권자는 담보가치를 높게 평가해 담보를 취득하는 것이 일반적인데, 만약 토지에 저당권을 설정한 후 신축된 건물에 대하여도 법정지상권을 인정한다면 토지의 담보가치가 떨어질 것이다. 또 그러하다면 나대지 상태에서 토지를 담보 취득한 저당권자의 이익이 침해되기 때문에 법정지상권이 인정되기 위해서는 저당권 설정 당시 지상에 건물이 반드시 있어야 한다. 건물등기가 없더라도 건물이 존재하면 된다. 따라서 미등기 건물이 존재하더라도 토지와 건물의 소유자가 동일인이라면 법정지상권의 성립요건이 된다. 또한 건물을 개축하거나 재축한 경우에도 인정이 되며, 구건물을 철거하고 새로이 건축했을 경우에도 또한 법정지상권이 인정된다.


둘째, 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다. 근저당권 설정당시에 토지 및 건물의 소유자가 동일인이어야 한다. 따라서 근저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 다르다면 법정지상권은 성립되지 않는다.


셋째, 토지와 건물 한쪽 또는 양쪽에 근저당권이 설정돼야 한다. 토지와 건물 한쪽 또는 양쪽 모두에 근저당권이 설정된 후 경매결과 소유자가 달라진다면 법정지상권이 인정되며, 토지와 건물 어느 쪽에도 근저당권이 설정돼 있지 않았으나 매매 등의 원인으로 소유자가 달라졌다면 이 때에는 관습법상 법정지상권이 성립된다.


넷째, 경매결과 토지와 건물소유자가 달라져야 한다. 토지 및 건물의 소유자가 같고, 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재한 상태에서 저당권자의 경매신청에 의해 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.


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