임차인의 권리에 대해

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-06-05 10:47:17
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

주거용 부동산이 경매신청 되면 법원은 주택임차인에게 배당요구종기일까지 ‘권리신고 및 배당요구신청’을 하라고 통보하는데, 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은 낙찰자에게 보증금 전액을 반환 받을 수 있어 보증금 회수에 문제가 없기에 배당신청을 하지 않더라도 관계가 없다.


그러나 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인은 법원이 공고한 배당요구종기일까지 반드시 배당신청을 해야 한다. 이는 대항력없는 임차인이 배당신청을 하지 않으면 배당절차에 참여하지도 못하고, 낙찰자에게 보증금의 반환을 요청도 하지 못하기 때문이다.


예를 들어, ‘갑’ 전입신고(6월1일)-‘을’ 근저당권(6월2일)-‘갑’ 확정일자(6월3일)가 됐을 경우 임차인 ‘갑’은 말소기준권리인 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춰 경매 시 낙찰자에게 대항할 수 있으나, 확정일자를 근저당권보다 나중에 받아 우선변제 순위가 근저당권보다 나중이므로 배당순위는 근저당권-확정일자 순으로 배당이 진행된다. 만약 ‘갑’ 전입신고(2월1일)-‘을’ 근저당권(2월2일)-‘갑’ 확정일자(2월2일)와 같이 ‘을’ 근저당과 ‘갑’ 확정일자가 같은 날에 받은 경우 임차인 ‘갑’은 말소기준권리인 근저당권 ‘을’보다 먼저 대항력을 갖춰 경매 시 낙찰자에게 대항할 수 있다. 또한 우선변제순위는 근저당권과 동일해 각자의 채권액에 비례, 배당받고 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.


다음과 같은 사례는 임차인 입장에서 문제가 될 수 있다. ‘갑’확정일자(2월1일)-‘갑’ 전입신고(2월2일)-‘을’ 근저당권(2월2일)의 경우 임차인 ‘갑’은 말소기준권리인 근저당권 ‘을’보다 확정일자를 먼저 받았음에도 불구하고 근저당권이 설정된 날에 전입신고해 대항력은 그 다음 날에 발생되기에 낙찰자에게 대항할 수 없다. 따라서 배당절차에서 보증금을 전액 회수하는 것과는 별개로 낙찰자에게 주택을 비워줘야 한다. 중요한 것은 임차인의 전입과정에서 확정일자는 반드시 전입이 있는 상태에서만 효력이 발생할 수 있다는 것이다.


다음은 최우선 변제금에 대해 알아보자. 주택임대차 보호법상 최우선 변제금은 주택의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 정함으로써 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 하는 법률이다. 민법에 대한 특례 중 가장 중요한 것은 대항력의 인정, 보증금에 대한 우선변제권의 인정이다. 만약 선순위 저당권자의 채권이 임차주택의 환가대금에 육박하는 경우에는 아무런 실효성을 거두지 못한다. 이때를 대비해 보증금이 소액인 경우, 영세서민의 주거안정을 보장받기 위해 다시 소액보증금제도를 두고 있다. 이 제도는 소액보증금 중 일정액의 범위에서는 임대차에 앞서서 설정된 저당권 기타, 담보물권, 공과금보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 것을 말한다. 이러한 특권이 인정되는 소액 보증금이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 액까지만 우선변제권이 있다.


예를 들어, 울산소재 2014년 6월1일 최선순위 근저당 3억원 아파트를 2015년 6월1일에 전세금 1억5000만원으로 계약하고 이사 후 전입신고와 확정일자를 받았다고 한다면, 울산의 경우 2014년 1월1일부터 소액보증금의 한도가 6000만원 이하일 때 2000만원까지 최우선 변제금을 받을 수 있다. 따라서 전세보증금이 1억5000만원이므로 최우선 변제금은 없고, 확정일자는 받았기에 순위에 따라 배당 받게 된다.


또한 울산소재 2014년 6월1일 최선순위 근저당 3억원 아파트를 2015년 6월1일에 전세금 4000만원에 월세 20만원으로 계약하고 이사 후 전입신고와 확정일자를 받았다고 한다면 소액보증금의 한도가 6000만원 이하이기에 2000만원까지 최우선 변제받을 수 있다. 4000만원의 보증금 중 나머지 2000만원은 선순위 담보물권 보다 우선적으로 변제받고, 나머지 2000만원은 확정일자를 받았음으로 순위에 따라 배당을 받을 수 있다.


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