부동산 상의 권리에 대해

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-05-22 09:01:58
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

앞서 부동산 등기부상의 권리 관계를 알아봤다. 경매의 대상이 되는 부동산을 한 눈에 쉽게 파악할 수 있는 공적장부가 등기부등본이다. 당해 부동산과 관련한 권리의 변동(권리의 발생, 변경, 소멸)이 있을 경우에 공적장부인 부동산 등기부상에 표시됨으로써 권리변동이 성립하게 되는 것이다.


예를 들어 아파트를 매입한 후 이를 매수자 명의로 등기를 해야만 매수자는 소유권자로서 권리를 주장할 수 있는 것이다. 이렇듯 등기부 등본에 나타나는 권리사항을 설정된 권리라고 부른다. 하지만 만약 등기부 등본상에는 나타나지 않는 권리사항들이 있다. 이를 부동산의 성립되는 권리라고 부르는데, 예를 들어 임차인이 대표적이다. 임차인의 전입, 확정일자 등의 성립되는 권리는 부동산 등기부에는 나타나지 않기에 부동산 상의 권리라고 할 수 있다. 따라서 경매물건을 분석하면서 설정된 부동산 등기부상의 권리와 성립된 부동산 상의 권리를 모두 파악해야만 제대로 된 물건분석이라고 할 수 있다.


경매물건에서 부동산 상의 권리자인 임차인에 대해 알아보자. 주택임차인은 주택을 임차하면서 주민등록과 거주를 하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘으로서 대항력이 발생되는데, (대항력이란 임차목적물을 사용하고 수익할 수 있는 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 힘) 대항력이 발생되는 정확한 시점은 주민등록과 거주를 한 다음 날의 오전 0시부터이다(주택임대차보호법 제3조 제1항/대법원 99다9981 건물명도 참조).


관련 대법원 판결내용 ▲주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 함은 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다. 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 피고 원모 씨가 1996년 8월16일 이 사건 부동산을 보증금 5100만원에 임차해 1996년 8월27일 주민등록상 전입신고를 마쳤으므로 위에서 본 법리에 따라 다음 날인 8월28일 오전 0시부터 대항력이 있어 그 후 8월28일자 주간에 경료된 이 사건 저당권에 기한 경락인인 원고에게 대항할 수 있다(대법원 99다9981 건물명도).


또한 임차인이 가지고 있는 임대차계약서상에 확정일자를 받으면(동사무소 또는 공증사무소 또는 등기소에서 받음) 주택이 경매나 공매 시 경매대금(토지 경매대금을 포함)에서 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 발생한다. 즉 확정일자를 받아 놓으면 확정일자 이후에 근저당권이 설정되더라도 근저당권은 비록 물권이지만 이러한 권리에 우선해서 자기의 보증금을 변제받을 권리가 있게 되는 것이다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 여기서 확정일자의 효력인 우선변제권은 전입신고를 해 대항력을 갖춘 상태에서 발생되는 것이며(대법원 97다22393 판결/대법원 96다7236 판결 참조) 대항력을 갖추지 않은 상태에서 확정일자만 받아 놓는다면 우선변제권이라는 효력은 발생되지 않는다.


▲주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율해야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다(대법원 97다22393 판결, 배당이의).


▲주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위해 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 하고, 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다(대법원 96다7236 판결, 부당이득금반환).


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