지역권‧유치권 권리에 대해

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-05-14 15:40:56
  • -
  • +
  • 인쇄
재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

이번에는 지역권의 권리에 대해서 알아보자. 지역권은 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 용익물권이다. 예를 들어 지적도에서 진입로가 없는 맹지를 개발할 때 당연히 주변의 땅 주인의 통행권을 허락받아야 한다.


만약 통행권을 얻어내지 못하면 공사를 위해 차량이 들어가지 못하기 때문에 건축허가 조차 받아낼 수 없다. 이때 통행권을 확보하고자 맹지 개발자는 주변 해당 토지주에게 도로 사용을 승낙 받고 도로 토지주에게 사용료를 지불해야 한다. 이처럼 토지에 대한 소유권이 없는 사람이 제한적으로 사용할 수 있는 권리가 지역권으로 일반적으로 ‘요역지(要役地)’와 ‘승역지(承役地)’가 대상이 되는데, 그중 편익을 얻는 토지를 ‘요역지(要役地)’라고 하고, 편익을 제공하는 토지를 ‘승역지(承役地)’라고 한다. 승역지 토지 소유자와 요역지 토지 소유자 간에 모두 지역권 설정계약서를 작성하고 등기설정을 하면 등기부 등본에 내용이 기재되고 설정 완료 후 승역지 주인이 변경되는 경우에도 권리를 주장할 수 있다.


통상 토지에 지역권을 설정해주는 경우는 드물고 주로 장기간 사람이나 차량의 통행로로 이용되고 있을 때 시효취득에 의해 종종 인정된다. 다만 지역권의 시효취득은 계속되고 표현된 것에 한해 인정된다(민법 제294조). 아래 뉴스기사<-1>처럼 타인 토지에 통로를 개설해 20년 이상 이용해왔다면 취득시효가 인정되지만, 통로 개설 없이 통행해 왔다면 취득시효가 불인정되는 것이다.


뉴스기사<-1>통행방해? 지역권+일방교통방해죄로 고소!
김OO은 수십 년간 농로로 이용하던 토지에 쇠말뚝 9개를 박아 농사를 못하게 방해한 신OO을 상대로 소송을 내 결국 승소했다. 소규모 배농사를 짓는 김OO은 20년간 농로로 사용한 땅의 실제주인 신OO이 지난해 갑자기 소유권을 주장하며 이 땅을 1500만원에 사라고 요구하는 바람에 곤경에 빠졌다. 김OO은 법원에 주위토지 통행확인의 소를 내 승소판결을 받았다. 이후 김OO은 신OO으로부터 토지를 300만원에 사들이고 그를 일반 교통방해죄로 고소해 100만원의 벌금까지 받도록 했다.


다음은 유치권에 대해 알아보자. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그에 관해 생긴 채권을 변제 받을 때까지 유치할 수 있는 권리다(민법 제320조 제1항). 만약 부동산이 경매로 낙찰자(최고가 매수인)에게 넘어갔을 때 유치권자는 매수인에게 채권변제를 요구할 수 있다. 즉 유치권은 물권으로 직접적인 채무자뿐만 아니라 그 물건의 양수인, 소유자, 낙찰자 등 모든 이에게 권리를 주장할 수 있고, 변제 때까지 소유자 외에 누구에게도 물건인도를 거절할 수 있다. 유치권은 법정 담보물건으로 등기를 요하지 않으며 우선 변제권은 없다.


유치권 중 공사대금 채권은 소멸시효가 단기 3년인 점을 알아두자. 그러나 이와 같은 유치권이라도 다음과 같은 성립요건을 갖춰야만 그 권리가 인정된다고 할 것이다. 유치권의 채권은 타인의 토지나 건물의 목적물이어야 하며, 토지와 건물을 적법하게 점유해야 한다. 또한 피담보채권은 그 토지나 건물에 대해서 직접 생긴것이어야 한다. 채권이 변제기에 있어야 하며(변제기 전의 채권이행은 부당), 유치권 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다.


[저작권자ⓒ 울산종합일보. 무단전재-재배포 금지]

  • 글자크기
  • +
  • -
  • 인쇄

오늘의 이슈

뉴스댓글 >