전세권‧임차권‧지상권 권리

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-05-08 08:56:59
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등기부등본의 권리관계 중 전세권, 임차권, 지상권, 지역권, 유치권, 질권 등 가장 흔하게 나타나는 권리를 알아보자.


먼저 전세권은 전세금 지급을 하고서 타인 부동산을 점유, 그리고 부동산 용도에 맞는 사용 및 수익을 하면 그 부동산에 대한 후순위권리자인 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 권리이다. 즉 전세권은 지상권, 지역권처럼 타인의 부동산을 사용, 수익(용익물권)하며 저당권과 같은 담보물권의 성격을 지닌다. 세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 경우엔 이를 10년으로 단축한다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우엔 이를 1년으로 한다.


만약 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대해 전세권 소멸통보를 할 수 있다. 상대방이 전세권의 소멸통보를 받은 날로부터 6개월이 경과하게 되면 전세권은 소멸한다. 전세권의 설정은 갱신할 수 있지만, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 건물 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전에 6개월부터 1개월 사이에 전세권자에게 통지(갱신거절 통지, 조건 변경을 하지 않으면 갱신을 하지 않는다는 뜻의 통지)를 하지 않은 경우엔 그 기간이 만료된 때에는 동일한 조건으로 다시 전세권 설정을 한 것으로 본다.

다음은 임차권인데 임차목적물을 사용‧수익할 수 있는 권리로 계약기간 만료 시, 보증금 미반환 시, 임차인이 이사와 같은 경우에 해당될 시 임차권 등기를 할 수 있다. 임차권등기는 집주인들이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 보증금은 나중에 받더라도 (임대차의 대항력을 유지시키기 위한 차원에서) 안전하게 경매 등에서 보증금을 보호할 수 있는 제도이다. 계약서와 주민등록증, 초본 신분증 등을 첨부해서 법원을 방문해 등기명령신청서를 접수하면 된다. 임차권자는 집주인이 전세금 지급을 미뤄 임차권설정등기 및 지급명령에 의한 판결문 수령 후 강제경매 절차를 밟을 수 있다.


다음은 지상권에 대해 알아보자. 지상권은 타인소유의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 일종의 물권이다. 지상권은 땅의 표면뿐만 아니라 공중, 지하까지도 배타적으로 사용할 수 있는 권리이다. 따라서 기존 토지의 지하나 지상위의 공간을 범위를 정해서 이용할 수 있게 하는 지상권도 설정할 수 있다. 지상권 설정기간 동안 지상권자는 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에 토지 소유자에게는 별도의 약정에 의해 지료를 지불해야 한다. 은행은 나대지를 담보로 대출을 해줄 때 토지에 대해 지상권 및 근저당권을 설정한다. 토지에 대해 근저당권 설정과 별도로 지상권을 설정하는 이유는 나대지를 담보로 대출을 해줬는데 그 이후에 토지주가 몰래 집을 지어 버린다든지, 다른 사람에게 토지를 사용하게 한다면 나중에 토지가 경매될 경우 토지 위에 건물 등 잡다한 권리관계가 발생했을 경우 은행에서는 대출금을 모두 회수할 수 없기 때문이다.


따라서 이러한 나대지를 대상으로 대출을 할 경우 지상권을 함께 설정함으로써 다른 사람이 위 담보된 토지를 사용할 수 없게 함으로써 대출금을 안전하게 회수하기 위함이다. 그리고 만약 토지주가 나대지에 집을 지으려면 지상권자의 동의를 받아 구청에 제출해야 건축허가가 난다. 건축허가 후 토지에 건물이 지어졌다면 지상권의 본래의 효력은 이미 상실한 것으로 보면 된다. 이후 대출을 다 갚아 은행에 근저당권 말소를 신청할 때 은행은 원칙적으로 지상권도 같이 말소를 해준다.


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