집행권원이 필요한 ‘강제경매’

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-04-17 10:00:28
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

강제경매는 집행권원의 존재를 필요로 한다. 그 정본에 집행문을 부여한 집행력 있는 정본에 기해 실시되는 것이기 때문에 강제집행을 신청하는 서류에는 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 기재해야 한다(민사집행법 제80조 제3호). 또한 그 신청에는 집행력이 있는 정본을 첨부해야 한다(민사집행법 제81조 제1항).


채권자가 채무자에게 차용증을 받고 돈을 빌려줬으나 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 채무자를 상대로 차용증에 의한 차용금반환청구소송을 제기하는데, 소송에서 이기면 채권자는 법원으로부터 판결문을 받게 된다. 채권자가 소송에서 이긴 후에도 채무자가 돈을 갚지 않는다면 채권자는 판결문으로 채무자의 일반재산(채무자 명의의 모든 재산)에 대해 강제적으로 채권을 회수하는 절차를 밟는데 이를 강제경매라고 한다.


예를 들어 주택 임대차계약기간이 만료됐으나 임대인이 임차인에게 보증금을 반환해 주지 않을 경우, 임차인은 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하면 법원은 임차인에게 보증금반환 관련한 판결문을 준다. 이에 임차인은 판결문으로 채무자(임대인) 명의의 주택 또는 다른 재산에 대해 강제경매 신청해 보증금을 회수하는 절차를 밟아야 한다. 참고로 채권자가 채무자 명의의 재산에 대해 강제경매를 신청할 수 있는 집행권원(채무명의)에는 판결문(이행, 형성, 확인판결문이 있으나 이중 이행판결문만이 집행권원이 될 수 있다)과 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 공증된 금전채권문서, 각종 조서(화해조서, 조정조서, 청구인락조서)등이 해당된다.


강제경매의 사례를 몇 가지 살펴보자. 먼저 해당 경매목적물과 직접적으로 관련이 있는 부동산상의 이해관계인이 강제경매 신청한 사례다. 첫째, 주택임차인이 강제경매 신청한 사례로 임차인 ‘갑’(전입 및 확정일자/6000만원)→저당권 ‘을’(1억원)→임차인 ‘갑’ 강제경매 신청인 경우, 임차인 ‘갑’의 강제경매기입등기일은 저당권 ‘을’ 보다 나중이나, 그의 지위는 전입신고 및 확정일자를 받은 때이고, 이때로부터 경매신청권자의 지위가 확정되는데, 이러한 물건이 경매시장에 나왔을 때에 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있고 간혹 낮은 낙찰가격으로 인해 임차보증금 전액을 회수할 수 없는 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수하게 된다. 둘째, 가압류권자가 강제경매 신청한 경우로 저당권 ‘갑’(1억원)→저당권 ‘을’(5000만원)→가압류 ‘병’(5000만원)→가압류 ‘병’이 강제경매 신청한 경우, 이 물건은 최소한 1억5000만원 이상으로 낙찰돼야 한다. 이는 경매신청권자인 가압류보다 앞선 권리자의 채권액이 1억5000만원이기 때문인 것이다. 그러나 저당권 ‘을’이 가압류 ‘병’의 강제경매신청 이후에 임의경매 신청했다면(이중경매) 1억원 이상으로 낙찰되면 된다. 임의경매 신청권자인 저당권 ‘을’ 보다 앞선 권리인 저당권 ‘갑’의 채권액이 1억원이기 때문이다.


통상적으로 법원경매 절차상 위와 같이 경매신청권자의 채권액은 고사하고 선순위 권리자의 채권액 조차 충족시키지 못하는 금액으로 경매가격이 유찰에 의해 하락된 경우 법원은 잉여 없는 경매로 판단해 더 이상 경매를 진행시킬 의미가 없기에 경매신청권자에게 잉여 있는 금액(남을 가망이 있는 금액) 즉, 선순위 권리자들의 채권액을 만족시킬 수 있는 금액으로 매수(매입)하라고 통보한다. 법원으로부터 매수통보를 받은 경매신청권자는 7일 이내에 매수할 의사를 표시하지 않으면 법원은 직권으로 경매절차를 취소시킨다. 이처럼 강제경매는 민사집행법 제102조 규정(잉여 없는 경매)이 적용될 여지가 높아 경매신청권자 및 선순위 권리자의 채권액 확인이 반드시 필요하다.


다음은 해당 경매목적물과 직접적으로 이해관계가 없는 자가 경매 신청한 경우로 저당권 ‘갑’(1억원)→저당권 ‘을’(1억원)→‘병’이 판결문으로 강제경매 신청했다면 ‘병’은 경매기입등기일 이전에는 당해 부동산과 아무런 이해관계가 없었고, 이러한 물건의 경우, 민사집행법 제102조 규정이 적용될 여지가 많기에 최소한 2억원 이상 낙찰된다면 투자대상으로 삼고, 그렇지 않다면 투자대상에서 제외시켜야 한다. 이는 경매신청권자보다 선수위의 우선변제권을 가지는 권리자들은 지금 당장 채권회수를 원하지 않았으나, 후순위 권리자가 경매신청을 했기에 마지못해 배당받고 소멸되는데, 낙찰금액으로 선순위 권리자의 채권액을 만족시키지 못한다면 이들의 지위를 침해하는 결과가 되기 때문인 것이다.


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