담보권 실행을 위한 ‘임의경매’

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-04-10 09:06:50
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

이번 시간에는 경매의 종류에 대해 알아보자. 우리가 법원경매에서 흔히 보는 경매는 임의경매, 강제경매이다. 임의경매는 크게 저당권, 전세권 등 담보물권 실행을 위한 경매인 실질적 경매와 재산의 가격보전 또는 정리를 위한 형식적 경매로 나눠진다. 형식적 경매는 한 사람이 돈을 가져가는 개념보다는 이 재산을 공유하는 사람들과 돈을 나눠가지기 위한 경매로 부동산을 잘라서 가질 수 없기에 그 물건의 가격을 정해서 그 가격만큼의 돈을 나눠가지는 경매이다. 이 부분은 후에 지분경매에서 좀 더 다루도록 하자.


임의경매는 피담보채권의 변제를 받기 위해 경매신청권이 인정되는 것이므로 집행권원의 존재를 필요로 하지 않는다 (민법 제366조 제1항). 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 이를 담보하기 위해 채무자 명의의 부동산에 저당권을 설정하는데 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 저당권이 설정된 채무자 명의의 부동산을 경매 신청해 자기 채권을 회수한다. 이를 담보권실행을 위한 경매라 하며 통상 임의경매라고 한다.


​채무자는 은행 등에서 돈을 빌리면서 채권자에게 자기 부동산에 저당권을 설정해주곤 하나 그러하지 않고 가등기담보등에 관한 법률에 의한 담보가등기를 채무자 명의의 부동산에 설정해 주고 돈을 빌릴 수도 있다. 이 법률 제13조를 보면 담보가등기는 저당권으로 보기에 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자는 담보가등기가 설정된 부동산을 경매 신청해 자기채권을 회수할 수 있는데 이 또한 임의경매라 한다.


전세권 등기는 소유자의 동의하에 설정할 수 있는데, 전세권은 전세목적물을 사용하고 수익할 수 있는 용익물권이나 전세권 설정기간이 만료된 후 소유자가 전세금을 반환하지 않을 경우, 전세권자는 전세권에 의한 경매신청을 할 수 있다. 그러나 전세권도 전세권 나름이다. 전세권을 설정한 목적물에 따라 임의경매와 강제경매 중 어느 것을 신청할 수 있는지 여부가 결정되는데, 전세권에 의한 임의경매는 전세권 목적물이 아파트 등 집합건물에 전세권이 설정된 경우에만 가능하다. 단독건물의 일부에 전세권등기를 했을 경우에는 강제경매를 신청할 수 있다. 이는 집합건물에 설정된 전세권의 효력은 전유부분 및 대지권까지 미치기에(대법원 2001다68389판결 참조) 전세권 자체로서 임의경매 신청이 가능하나, 단독건물의 일부에 설정된 전세권의 효력은 전세권이 설정되지 않은 다른 부분에는 영향이 미치지 않기에 임의경매 신청을 할 수 없는 것이다.


​집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부 만에 관해 전세권이 설정됐다가 그 건물이 집합 건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유부분 만에 관한 전세권으로 이기된 경우 그 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 됐다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에까지 미친다고 봐야 할 것이다. 또 위 집합건물에 관해 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위에 있어서 위 전세권이 대지사용권이 성립하기 전의 토지에 관해 이미 설정된 저당권보다 우선한다고 할 수 없다. 이는 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것이므로 대지사용권이 성립하기 전에 그 토지에 관해 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안 되기 때문이다.


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