‘가등기’와 ‘강제경매기입등기’에 대해

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-04-02 17:17:16
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

지난 시간에 이어 말소기준등기가 되는 권리사항에 대해 자세히 살펴보자.


가등기에는 ‘청구권 보전의 가등기(소유권이전청구권 가등기)’와 ‘담보가등기’가 있다. 청구권 보전의 가등기인 소유권 이전청구권 가등기는 청구권 보전의 효력과 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하며, 이는 순위보전적 효력만 있을 뿐 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다.


그러나 담보가등기(가등기 담보등에 관한 법률 제13조, 담보가등기는 저당권으로 간주)의 경우 담보계약에 따라 이행이 이뤄지지 않은 경우 담보에 대한 경매를 청구할 수 있을 뿐만 아니라 경매가 시작된 후 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖고 있기에 담보가등기의 경우에는 본 등기와 동일한 법적 효력을 가질 수 있다. 이에 보전가등기가 아닌 담보가등기는 말소기준권리에 해당된다고 볼 수 있다.


강제경매기입등기는 채무자와 채권자가 부동산을 담보로 하지 않고 채권채무관계를 맺은 후 채무자가 채무를 이행하지 않은 경우 채권자는 법원에 채무변제에 관한 판결문을 받거나, 확정된 지급명령서, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등을 가지고 채권자는 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 매각시킬 수 있다. 이때 채무자 부동산에 사전 근저당, 담보가등기, 가압류, 전세권 등의 등기상의 권리관계가 설정돼 있지 않다면 채무자가 신청한 강제경매기입일이 말소기준권리가 될 수 있다.


이상으로 지난 시간부터 2차례에 걸쳐 말소기준등기인 근저당권, 담보가등기, 가압류등기, 강제경매기입등기를 알아봤다. 위의 말소기준등기는 해당 경매목적물인 부동산에 대한 여러 가지 설정 및 성립되는 권리사항중 위의 4가지 등기사항 중 가장 먼저 나타난 등기사항이 말소기준이 되며, 그 기준을 기점으로 앞서 설정 및 성립된 권리사항에 대해서는 입찰 후 최고가 매수인(낙찰자)이 인수해야하는 사항이다. 반대로 후에 설정된 권리사항은 소유권 취득과 동시에 말소(소멸)돼 ‘말소기준등기’라 표현하고 있다. 또한 흔히 임대차 관계에서 이뤄지는 전세권설정이 말소기준 권리가 되는 경우가 있으나 후에 전세권 설명 시 자세히 다루도록 하자.


부동산 경매는 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못하면 채권자는 법의 도움을 받아 강제로 자기 채권을 회수하는 절차를 밟는다. 즉, 부동산경매는 압류(경매기입등기)-환가(입찰에 의한 매수자 결정)-배당(순위에 의한 배당)의 순서에 의해 진행되는데, 경매의 종류로는 담보권실행을 위한 경매(임의경매)와 강제경매로 나눠진다.


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