말소기준등기 권리사항

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-03-26 14:12:08
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▲ 세븐에셋 최성조

지난 시간에 말소기준등기에 대해 알아봤다. 이에 말소기준등기가 되는 권리사항을 살펴보자.


첫 번째는 (근)저당권으로 채권자(돈을 빌려주는 사람)가 채무자(돈을 빌리는 사람)에게 돈을 빌려주면서 부동산을 계속 사용하게 해주고 채무의 변제기가 도래했을 때 그 채무를 변제하지 않으면 그 부동산을 처분해 우선변제를 받을 수 있는 권리가 저당권이다.


저당권과 근저당의 차이는 무엇일까? 예를 들면 저당권은 갑이 을에게 부동산을 담보로 1억원을 빌리고 변제기가 도래해 1억원을 갚았다면 그 저당권은 소멸한다. 그리고 또 다시 돈을 빌릴 경우 같은 방법으로 돈을 빌리고 갚게 된다. 그럴 때마다 저당권을 설정하고 소멸하게 된다. 하지만 근저당권은 채무자가 돈을 빌릴 때마다 저당권을 설정하는 것이 불편하기 때문에 장래의 결산기까지 일정한 한도 금액을 정해놓고​ 설정하는데, 이때의 저당권이 근저당권이다.


근저당권은 설정할 때 일정한 한도 금액이 정해져 있기 때문에 빌린 돈을 다 갚아도 근저당권을 소멸시키는 말소를 하지 않는 한 근저당권은 소멸하지 않고​ 설정한 한도 내에서 추가로 대출을 받을 때 활용할 수 있다. 채권채무 관계가 계속해 성립할 때마다 저당권을 설정해야 하는 번거로움을 피하기 위해 등기부에 기재된 대부분의 저당권은 근저당권으로 설정돼 있다. 예를 들어 아파트를 구입할 때 은행에서 대출을 받게 되면 은행은 원금과 이자를 합한 금액만큼 부동산에 담보를 설정한다. 그리고 등기부에 모든 사람이 알 수 있도록 ‘근저당권’이라고 기재한다. 이때 빌린 원금이외 이자나 다른 부대비용을 감안해 은행은 원금과 이자 등을 합한 금액을 기재하게 되는데 이를 채권 최고액이라 한다. 채권 최고액은 통상 보통 원금의 120~130% 정도이다.


두 번째는 (가)압류(假押留)다. 가압류란 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 확정된 판결을 받기 전에 차후에 강제집행(강제 경매신청)을 용이하게 하기 위해서 집행 전에 미리 채무자의 재산을 압류해 채무자의 처분권을 제한하는 보전절차이다.


가압류가 확정되면 집행권원이 있는 확정판결을 받아서 가압류는 본 압류로 바꿔 가압류된 재산에 대한 금전채권의 강제 집행 절차를 밟게 된다. 예를 들어 ‘갑’이 ‘을’에게 차용증을 받고 돈을 빌려 줬는데 ‘을’이 ‘갑’에게 돈을 갚지 않을 경우 채권자 ‘갑’은 자기 채권을 확보할 목적으로 채무자 ‘을’ 명의의 부동산 등 재산이 있다면 이에 차용증으로 가압류를 한 후에 ‘을’을 상대로 차용금반환청구소송 등의 절차를 밟아 판결문으로 미리 가압류 등기를 한 부동산을 강제경매 신청해 차기 채권을 회수하는 절차를 밟는 것이다. 즉, 가압류는 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 함이 목적이므로 채무자 모르게 진행되며 연체, 기일 내 변제하지 못할 경우 가압류 신청을 할 수 있고 채권관계를 충분히 밝힐 수 있는 차용증, 금전소비대차, 각서 등으로 가압류 신청을 할 수 있다. 법원에서 그 신청이 ‘이유 있음’이면 가압류 결정이 돼 등기부등본에 등기(촉탁등기)된다.


압류와 가압류의 차이점을 살펴보면, 압류는 국가가 개인을 상대로 강제집행절차를 직접 실행하는 것으로 생각하면 되고 가압류는 개인이 개인을 상대로 채무를 변제 받기 위해 행하는 임시동결 조치라고 할 수 있다.


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