부동산에 관한 권리관계

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-03-19 14:18:44
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

부동산은 한 개인, 단체의 중요한 재산권이기에 소유자가 누구이며, 그것에 어떤 권리가 설정돼 있는지 많은 사람이 알아야 할 필요가 있다. 동산(부동산 이외의 물건으로 형상, 성질 따위를 바꾸지 않고 옮길 수 있는 재산)의 경우 누구 소유인지는 쉽게 알 수 있지만 부동산의 경우는 조금 다르다. 그래서 국가는 등기부라는 공적인 장부를 만들어 ‘부동산의 표시’와 ‘그 부동산에 관한 권리관계’를 적어 넣고 일반인에게 공시하고 있다. 또한 그 부동산에 관한 권리관계가 변동하는 경우에는 등기를 해야만 법으로 보호받을 수 있다.


따라서 법원경매에 나온 물건을 입찰하기에 앞서 그 부동산이 갖고 있는 권리에 대한 분석을 할 때는 그 부동산의 등기부 등본을 반드시 확인하는 절차를 거쳐야 한다. 또한 법원경매절차가 길어지는 물건의 경우 경매개시결정시에 조사된 등기부와 입찰직전의 등기부의 차이가 발생할 수 있어 항상 입찰 직전에 다시 한 번 확인하는 것이 좋다. 참고로 등기부등본은 인터넷으로도 발급가능하다.

등기부에는 표제부, 갑구, 을구로 구성 돼 있다. 표제부에는 부동산의 외관을 표시하는 곳으로 부동산의 소재지를 비롯한 번지, 지목, 구조 등이 표시된다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재되는데, 예를 들어 보존등기, 가등기, 가압류, 가처분, 경매기입등기 등이다. 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 저당권, 지상권, 임차권, 전세권, 지역권 등의 권리가 기제돼 있다. 이렇듯 경매물건을 위해서만 등기부 등본을 보는 것이 아닌 부동산의 매매, 중개 또는 전세나 월세를 구하고자 할 때도 안전한 물건을 구하려면 그 부동산에 어떠한 권리관계가 있는 지 확인 가능한 서류라고 할 수 있다.

등기부 상에는 항상 말소기준이 되는 권리와 어떤 때에만 말소기준이 되는 권리가 있다. 여기서 말소라 함은 ‘기록돼 있는 사실 따위를 지워서 아주 없애 버림’이라고 이해하면 된다. 말소의 기준이 되는 등기는 ‘(근)저당권’, ‘담보가등기’, ‘(가)압류등기’, ‘강제경매기입등기’ 중 설정일자가 가장 빠른 등기이다. 선순위 전세권은 제한적(전세권이 건물 전체에 설정된 상태에서 배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우) 말소기준등기이다. 시간상으로 말소기준등기 보다 앞서 설정된 권리들은 말소(소멸)되지 않고 낙찰자가 인수한다. 반대로 말소기준등기보다 후에 설정된 후순위 권리의 등기는 낙찰로 당연히 소멸한다. 물론 말소기준등기 자체도 소멸한다.


경매를 공부하면서 법률과 관련된 위와 같은 용어에 익숙하지 못한 초보자일지라도 용어에 신경을 쓰는 나머지 정작 필요한 경매 시 중요 포인트를 놓쳐서는 안된다. 즉, 용어는 경매공부 과정에서 서서히 자주 보고 듣는 과정에서 습득된다고 생각한다. 더 이상 경매 용어에 신경 쓰기보다는 우선적으로 입찰 대상이 되는 물건의 권리관계상 인수해야 할 권리는 무엇이고, 소멸되는 권리는 무엇인지에 집중하는 것이 정확한 물건분석의 지름길이 될 것이다.


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