부동산 경매 시 명심해야 할 4가지 사항

울산종합일보 / 기사승인 : 2015-03-13 15:50:15
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재미있고 쉽게 배우는 경매이야기
▲ 세븐에셋 최성조

부동산 경매에 처음 뛰어드는 경매초보의 경우엔 빠지기 쉬운 함정이 몇 가지 있다. 이런 함정들에 빠지면 더 이상 경매의 세계로 돌아오지 못할 수도 있게 된다. 그런 의미에서 경매초보가 부동산 경매를 할 때 꼭 명심해야 할 점을 정리해 보고자 한다.

첫 번째로, 경매에 입찰하기 전에 권리 분석은 필수다. 경매에 나온 부동산은 채무관계가 남아있는 물건이기 때문에 내가 그 물건을 낙찰 받았을 때 집값 외에 추가로 인수받아야 하는 빚이 있을 수도 있다. 그래서 권리 분석을 통해 100% 깔끔하게 인수 여부가 결론 나지 않으면 위험한 물건에 걸려 예상치 못한 손해를 볼 수도 있다. 경매 초보의 경우 애써 경매에 도전해 낙찰 받았다가 오히려 시세보다 더 많은 돈을 주고 집을 사는 꼴이 돼버리면 회복하기 어렵다. 따라서 경매 물건은 감으로 해도 되지만 권리 분석을 감으로 하면 안된다는 것을 명심해야 한다.


두 번째로, 경매의 목적은 낙찰이 아니라 수익이다. 부동산경매를 ‘왜’ 하시나요? 돈을 벌기 위해서든 또는 좀 더 저렴하게 내 집 마련을 하기 위해서든 어찌됐건 목적은 ‘수익’이다. 그런데 경매 공부를 하고 실제로 법정에 가서 경매에 참여를 해보면 낙찰이 생각만큼 쉽지 않다는 걸 알게 된다. 경매는 나 혼자 입찰하는 게 아니다. 나보다 높은 금액을 써 내는 사람이 있다면 나는 떨어지는 게 당연하다. 그러면서 낙찰자가 부러워지고, 낙찰을 받고 싶고, 낙찰 경험을 해 보자는 쪽으로 생각이 바뀌게 된다. 낙찰은 입찰 금액에 ‘0’ 하나만 더 쓰면 해결된다. 하지만 그렇게 해서 낙찰을 받은 후로는 손해를 보기 십상이다. 애초의 목적이었던 ‘수익’을 이루지 못했으니 경매를 통해서 얻은 게 없게 된다.


세 번째로, 명도를 잘해야 한다. 경매는 권리분석도 중요하지만, 그에 버금가는 낙찰 후 인도‧명도 부분 역시 중요하다. 법리적인 측면에서 전혀 문제가 없어 보여지는 물건을 오로지 법으로써만 인도‧명도를 접근한다면 예상치 못한 비용과 시간을 소비할 수도 있다. 따라서 법리적인 부분으로의 접근보다는 실리적인 측면에서 접근하는 노하우를 터득해 두는 게 좋다. 사전 입찰에 참여하기 전 향후에 예상되는 인도‧명도까지 감안해 입찰하는 것이 중요하다.

마지막으로, 인내심이 필요하다. 경매는 말 그대로 ‘경쟁’이다. 내가 갖고 싶은 물건은 남들도 갖고 싶어지기 마련이다. 그래서 내가 괜찮다고 생각하고 입찰하려는 물건에 많은 사람들이 몰려드는 건 당연하다. 따라서 수익분석(가치분석)을 바탕으로 흔들리지 않고 꾸준히 입찰을 시도하면서 물건을 노리는 것도 전략적으로 좋다. ‘모든 부동산에는 임자가 있다’라는 말이 있지 않는가?


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