양도소득세 – 비사업용 토지(중과세)

울산종합일보 / 기사승인 : 2021-11-09 14:24:22
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장
비사업용 토지
일반적으로 비사업용 토지는 지목의 목적으로 사용하지 않거나 건축물이 없는 나대지를 말한다. 비사업용 토지를 세법에서 제제하는 것은 투기목적으로 보유하는 것으로 보기 때문이다.

재산세 과세대상은 종합합산과세대상 별도합산과세대상 분리과세대상 3가지로 구분한다. 종합합산토지나 별도 합산토지로 부과되었다면 비사업용 토지로 보고 있을 가능성이 크다.

주말 체험 영농목적의 농지는 사업용 토지로 인정하여 주었으나 소득세법 시행령이 개정되어
사업용 인정 기준이 없어졌다.

2022년 개정 세법
2021년 12월 31일까지 비사업용 토지는 세율이 10% 중과되고 장기보유 특별공제는 적용된다.

2022년부터는 세율 20% 중과에 장기보유 특별공제를 적용받지 못한다.

만약 양도차익이 많이 발생하는 비사업용 토지를 보유하고 있다면 금년 내의 매도를 하던지
사업용으로 전환하는 방법을 적극적으로 찾아보아야 할 것이다.

미리미리 알아보고 대처하면 큰 손실을 줄일 수 있다.

비사업용 토지의 양도소득세 줄일 수 있는 방법은 사업용으로 전환하는 것이다.

1. 비사업용 토지의 사업용 전환
- 토지를 지목에 맞게 운영함으로써 사업용 토지를 만드는 것인데 농지라면 농사(제촌 등의 요건을 갖추어야 함)를 짓고, 나대지라면 건물을 짓는 것이다.

비사업용을 사업용으로 전환할 때 기준
ⓐ 양도일부터 소급해서 3년 중 2년, ⓑ 양도일부터 소급해서 5년 중 3년, ⓒ 전체 보유기간의 60% 이상 토지를 사업 목적에 따라 사용하면 가능하다.

이렇게 사업용으로 변경하면 양도소득세가 줄어들고 양도소득세의 중과세가 적용되지 않는다.

2. 토지 위에 주택 건축
- 만약, 본인 소유의 주택이 없다면 비사업용 토지 위에 주택을 짓고 2년 동안 보유(조정대상지역의 경우 2년 거주) 후 양도하면 세금을 줄일 수 있다.

토지 위에 주거용 주택을 짓고 2년 보유 후 매각하면 1세대 1 주택으로 비과세가 된다. 1세대 1 주택 비과세는 주택뿐만 아니라 주택 면적 5배(도시개발구역 외는 10배)의 부수 토지까지도 1 주택으로 보고 비과세 해주기 때문이다.

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 보유 외에도 2년 이상 거주해야 비과세 가능.

주택이 무허가라도 실제 거주한 자료만 입증할 수 있다면 비과세가 가능. 세법상 실질에 의해 주택 여부를 판단하기 때문인데 무허가 건물의 경우 거주인 스스로 주택 용도로 보유했다는 사실을 입증해야 한다.

시청이나 구청의 무허가 건축물 관리대장, 우편물 수령 일자 또는 전기·전화료 납부영수증 등으로 보유기간 및 거주 기간 등을 적극적으로 입증해야 한다.

여러분이 보유하고 있는 부동산을 처분할 계획을 가지고 있다면 꼼꼼히 확인하시고 절세하시기 바랍니다.

 

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