임대주택사업자–(양도세 비과세)

울산종합일보 / 기사승인 : 2021-01-07 13:25:08
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울산종합일보 이상홍 필진(남경세무회계 사무장)
▲ 이상홍 남경세무회계 사무장

주택임대사업자들은 기본적으로 다주택자로서 거주용 주택과 임대용 주택을 보유하고, 어떤 주택을 양도하든지 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이지만, 임대업은 주로 서민 주거안정과 관련이 되어 있기 때문에 지금까지는 파격적인 세제 지원이 있었습니다.

아래에서는 주택임대사업자 양도세 비과세 등에 대한 혜택 중 거주주택을 양도하는 경우와 임대주택을 양도하는 경우로 나눠서 설명드리도록 하겠습니다. 


 

1. 주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세
장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우 1주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용함

(1) 장기임대주택 또는 장기가정어린이집이란?
장기임대주택은 관할 지자체에 등록됨과 동시에 관할 세무서에도 등록이 돼야 있어야 하고, 2020년 7월11일 이후 임대 등록이 자동 말소 또는 자진 말소 시에도 5년 내 거주주택 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

장기가정어린이집은 1세대의 구성원이 지자체의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정 어린이집으로 사용하고, 가정 어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 않은 주택을 말합니다.

(2) 비과세 추가 요건
거주주택은 주택 전체 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 하고, 장기임대주택은 양도일 현재 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.

(3) 비과세 횟수 제한
최근 개정된 세법으로 인하여 거주주택 양도세 비과세 규정은 생애 한차례만 적용됩니다.

다만, 2019.2.12 전에 취득한 거주주택을 양도하는 경우 이전에 비과세 적용받은 바 있더라도 다시 비과세 적용이 가능하고, 2019.2.12 이후에 취득한 거주주택을 양도하는 경우 이전에 비과세 받은 사실이 있는 경우 다시 비과세 적용이 불가합니다.

(Q) 주택임대사업자가 거주주택이 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세 가능한가?
기존주택을 2년 이상 보유한 상태에서 새로운 주택 취득일로부터 3년(1년, 2년) 이내에 기존주택을 양도하는 등 요건을 충족하는 경우 주택임대 사업자라고 하여도 비과세 적용이 가능합니다.

(Q) 2채를 보유하고 있는 상태에서 1채를 임대 등록하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있나?
2020년 7월10일 이전에 임대 등록한 경우에는 거주주택에 대해 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있고, 2020년 7월 11일 이후에는 매입한 아파트에 대해 임대 등록이 불가해 비과세 혜택을 받을 수 없으나, 매입한 주택이 아파트가 아닌 다가구주택 또는 다세대주택인 경우에는 장기임대주택 등록(10년)이 가능하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

참고적으로, 2021년 1월1일 이후에 임대 등록한 다세대주택 등에 대해서도 비과세 혜택이 어려워질 전망입니다.

2. 주택임대사업자 임대주택 세제 지원
임대주택은 관할 지자체 및 관할 세무서에 등록한 주택으로서, 법에서 정한 임대 기간을 지켜야 하고, 임대료 5% 상한 등에 대한 의무를 이행해야 합니다. 세법상 요건이 충족된 임대주택을 양도하는 경우에는 아래와 같은 세제혜택이 있습니다.

(1) 다주택자 양도소득세 중과세 적용 제외
임대 등록한 주택으로서 기준 시가 6억 원(비수도권은 3억 원) 아하이고, 5년(2018년 4월1일 후에 임대 등록한 경우에는 8년) 이상 임대했으며, 임대료 상한율 5%를 준수한 경우에는 다주택에 해당하더라도 양도소득세 중과세를 적용하지 않습니다.

다만 2018년 9월14일 이후 조정대상지역 내의 주택을 취득 후 임대 등록한 경우에는 양도소득세 중과세가 적용됩니다.

(2) 장기보유특별공제 특례 적용
장기보유특별공제는 양도차익에서 보유기간에 따라 6~30%를 적용하는 것인데, 임대주택에 대해서는 50%(8년 임대)와 70%(10년 임대)를 적용하고 있습니다.

(※ 추가 요건)
- 2020년 12월31일까지 임대 등록하였을 것
- 18.9.13 이전 취득 분 : 전용 면적이 85 제곱미터 이하일 것
- 18.9.13 이후 취득 분 : 전용 면적이 85제곱 미터 이하이고, 등록 시점 기준 시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하일 것
- 임대료 상한율 5%를 준수하였을 것

(3) 양도소득세 감면
전용 면적이 85 제곱미터 이하이고, 10년 이상 임대한 경우로서, 18.12.31 이전에 취득하여 3개월 내에 등록한 임대주택에 대해서는 양도소득세의 100%를 감면합니다.

[출처] 주택임대사업자의 양도세 비과세 등 혜택 정리|작성자 원선재 세무사

 

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